二手房交易中“阴阳合同”如今很流行

  何谓“阴阳合同”?省城一家大型房产中介的资深经纪人张莉(化名)给出了这样的解释:所谓“阴合同”,指的是买卖双方之间所签的买卖合同,反映的是房子的真实成交价格。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同,用于到房管部门备案 ,到税务、财政部门交税,特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格,这样就可以少交税。

  在二手房交易中 ,签“阴阳合同”已是公开的秘密。

  [典型案例]
  管先生买房花了50万 报税的合同上却写着42万
  这样他可以少交6400元的税款

  市民管先生近日通过市中心一家中介在省城东部的上海花园购置了一套房产,这套精装修的二手房双方商定的价格为50万左右,并通过中介订立了三方协议,管先生向卖主交纳了定金和首付款。由于房产证还未过5年,管先生购买这套房产除需要交纳契税、个人所得税外,还要交纳5.5%的营业税,加起来各项税额的比例接近总房款的8%。“总共4万元,原房主一点都不承担,不加中介费,光这些钱就让房子每平米上涨了500多元,本来房子买得就不便宜。”管先生说。

  而出乎管先生的意料,一直让管先生觉得不替自己说话的中介经纪人这时对管先生进行了指点,“经纪人跟我说可以造另外一个总价较低的合同用于报税。”管先生说,由于到财税部门报税需要有评估报告,于是管先生缴纳了两份评估费后,中介拿出了两份评估报告,而其中一份的价格较低,只有42万,“中介和我还一起说服原房主和我另签了一个总价只有42万的合同,再拿上那份报价低的评估报告,用这些资料上报房管部门,并到财税部门去报税。”管先生说,他算了一下,少了8万元,他少交的税款就是6400元,对他来说不是个小数目。

  而去财税部门交税时,还出现了一点“ 小插曲”。征税人员看过合同后,表示这个总价明显过低,不行!着急了的管先生和中介人员一起和工作人员理论。最终,工作人员给估了44万,上浮2万让管先生多交了1600元的相关税款,但比起50万的真实总价来,他还是少交了4800元的税款。

  而另一份评估总价较高的报告后来也派上了用场,那就是给银行,以帮助管先生多贷一部分款。

  不止一个管先生这样做 王先生马先生买房都这样
  “阴阳合同”成了二手房交易的“潜规则”

  与管先生有相同境遇的还有省城市民马先生,马先生去年在建设路附近购置了一套80多平方米的住宅,价值60万,最终以53万的假合同报税。“中介跟我说不能再低了,再低报税的时候通不过。”马先生说。按照他该交的3%的交税比例,他通过“阴阳合同”省下2000多元税金。

  而王先生去年底在浆水泉路附近购置了一套总价为85万的住宅,通过低报将近8万元的价格,省下了大约7000元的税款。据马先生和王先生介绍,他们的“阴阳合同”的签订过程与管先生经历的大同小异。

  省城一家中介负责财务工作的高先生向记者透露,去年公司帮助客户报税的合同中,都多多少少存在着假合同的情况,但在实际交税过程中,财税人员都会进行估价并上调一部分。“只要能交上税,也不会有什么麻烦,这是二手房交易中的‘潜规则’,大量的二手房交易中都存在这种情况。”高先生说。

  据了解,济南市二手房目前实行了网上签约,而这也无法从根本上阻止“阴阳合同”的盛行。“我这里能看到的还是他们自己上报的价格,实际成交的是多少我也不知道,高价成交低价上报的大有人在,这也是个很普遍的现象。”济南市房产交易市场相关负责人说。“要问我今年二手房市场的情况,成交的套数我可以给你一个准确的数字,至于成交的价格,我只能说这里的成交数据离真实成交价格越来越接近,可以参考。”这位负责人无奈地向记者表示。

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  “阴阳合同”也有好几种
  二手房交易中买卖双方所造的“ 阴阳合同”,除了故意将总价做低的,还有一种是故意将总价做高的。

  市民胡先生在2008年初购置房产时,房子的真实成交价格是45万。因为交房款用完了胡先生手头所有的资金。而按照总价的数目,他还要交纳3万多元的税。为了凑足交税的钱,胡先生在贷款上动起了脑子,最终通过造“阴阳合同”,报高成交价格,胡先生在房贷之外,多贷了5万元。

  业内人士告诉记者,为了少交税又多贷款,有的购房者成交一套房产需要做三份合同。

  [追根究底]
  “阴阳合同”大行其道培植它的“ 土壤”在哪里

  从上述市民的经历和部分中介人员的介绍中,我们可以大体看清“阴阳合同”盛行的原因。二手房交易过程中,卖房者、中介、买房者,还有部分评估公司,他们之间形成了一种“默契”的同盟,共同为“阴阳合同”培植了“土壤”。

  要制造“ 阴阳合同”,首先卖房者要同意,由于在现在的卖方市场下,营业税、个人所得税等各种本由卖方支付的费用都由买家来支付,在这种情况下,用低报价帮助购房者减轻税负,对自己有利而无害,有的甚至还能分点省下的税款。

  有了卖家同意,事情就变得顺利了,而中介在收取买家的服务费后,在对自己无害的情况下,为了服务好自己的客户,促进交易尽快完成,也会帮忙,由于其具有多方面的资源,熟悉手续,因此经常会成为“阴阳合同”的“操刀者”。

  而市场上的一些评估公司,在利益的驱动下,为多做业务,对此也就“睁一只眼,闭一只眼”,根据客户需要,做出报价较低的评估报告,甚至一次评估,出两个报告。

  在上述几方的“ 默契配合”下,“ 阴阳合同”被一次次地制造出来,成为二手房交易市场上的“痼疾”。

  交税省下的钱又不归自己 中介为啥愿意帮着造“阴阳合同”

  说起整个二手房交易的过程,管先生说他对中介的感觉是“又爱又恨”,“恨”的是感觉中介多收了他不少钱,开始交易时还帮着原房主尽量卖高价。“爱”的是中介在交税和贷款的过程中确实事事为自己着想。从上述几位市民的亲身经历可以看到,中介帮忙制造“阴阳合同”并不挣钱,还增添不少麻烦,但中介为何愿意这样做呢?

  张莉告诉记者,管先生的感觉很正常,房屋成交之前,中介多数是站在原房主这边,而在成交之后,中介就更多地站在买主这一边,除因为所有的费用要从买家这边出外,还有一个重要的原因是,目前二手房交易频繁,新的买主很可能就是下一个给中介提供房源的“卖主”,因此要给客户提供更优质的服务。而更重要的原因,张莉说是因为目前市场上中介之间竞争很激烈,你不帮着造“阴阳合同”,没有这项服务,就会失去客户,“这在业内是人人都知道的‘潜规则’,据我所知,身边的中介基本都是这样干。”

  [“堵截”措施]
  网签二手房合同,重新评估房价
  抵制“阴阳合同”,房管财税部门想了不少法

  这些办法虽然收效不小,但没法根治

  记者采访中了解到,房管、地税等相关部门针对市场上“阴阳合同”盛行的情况,也采取了不少措施进行“堵截”。例如,为增加二手房交易的透明度和安全性,济南市房管部门推出了网签二手房合同等多项措施。而为了降低“假合同”造成的税收流失,财税部门工作人员几乎对每笔二手房交易的价格都再进行一次评估,但目前要想根治“阴阳合同”却很难。

  记者在一些房产征税窗口了解到,许多人递上自己的买卖合同,征税人员查看总价后,往往会根据其周边房屋价格再上调几万。“我们两人关系不错,他急着用钱,所以就用这个价格卖给我了,我们就是用这个价格成交的。”在工作人员将其成交总价上调2万元后,一位购房者申辩说。而工作人员则表示,根据该房子周边的房产价格,上调2万元也算比较低的成交价格了。最终,加价两万后,购房者按此缴税。正如这位购房者所说的理由,对二手房“阴阳合同”的监管也就难在这里,虽然许多房屋的成交总价一看就很低,但买卖双方都表示,他们就是以这个价格成交的,之所以有点低是出于个人关系,或者是出于全额付款、急于出手等原因。由于买卖双方“ 口径一致”,即使工作人员明知其可能是“ 阴阳合同”,也无从查证。

  记者采访中了解到,许多房价在工作人员上调一定幅度后仍低于实际成交价格。一位业内人士向记者透露,许多人对市场非常熟悉,虽然是故意做低成交总价,但他们都会提前进行“把脉”,把降低幅度控制在一个相对“合理”的幅度内,以防“通不过”。而房管人员和税务人员表示,由于真实成交合同都是私下进行,买卖双方和中介全都说法一致,他们想查也无从查起。

 
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